Свои позиции сдают девелоперы. Последние пять лет они строили в кредит, и вот теперь пришла пора отдавать долги. Но денег нет. В счет погашения задолженности застройщи­ки могут предложить только недвижимость. Поэтому банки должны сделать выбор. Одни пытаются управлять активами самостоятельно, другие передают их выжившим девелоперам, третьи предоставляют отсрочку по кредиту, надеясь, что застройщик сумеет справиться с проблемами. Однако западная практика показала, что в условиях, когда компании – банкроты, а финансовые институты в рас­терянности, ни одна стратегия не спасет. По мнению экспертов, логич­ное решение – компромисс между девелопером и его кредитором: сов­местными усилиями они скорее приведут проект в товарный вид, чтобы продать при первом удобном случае. Впрочем, отдачу от этих вложений следует ждать не раньше чем через два года, опасаются игроки рынка.

Амбиции подвели

Вплоть до осени 2008-го цены на недвижимость увеличивались на 50–100% ежегодно, поэтому застрой­щики работали в кредит под будущий рост прибылей от бесконечной цепоч­ки продаж. «Надо было почаще вспо­минать «Капитал» Маркса, где сказа­но, что нет такого преступления, на которое не пойдет предприниматель за 300% годовых», – так прокомменти­ровал в интервью журналу «РБК» свое прошлое один из крупных бизнесме­нов. В девелопменте, особенно в сто­личном регионе, прибыли доходили до 1000% в год. Вот и рисковали все.

Поскольку теперь «закредитованные» девелоперы не могут найти денег ни на завершение своих проектов, ни на выплату долгов, их активы по зако­ну переходят в собственность основ­ных кредиторов – банков. И такие при­меры уже есть. «Сбербанк Капитал» вошел в проект компании «Капитал Груп», вместе они будут заканчивать возведение башни «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити». В этот кризис­ный период «Сбербанк Капитал» вло­жит около 100 млн долларов в дострой­ку высотки и рассчитывает после ее продажи вернуть деньги с процентами. «Основная задача банка – защита инте­ресов вкладчиков и насколько возмож­но более эффективное возвращение своих средств. Поэтому ликвидные проекты, такие как «Город столиц», мы будем дофинансировать», – пояс­нил журналу «РБК» генеральный ди­ректор инвесткомпании «Сбербанк Капитал» Ашот Хачатурянц. Одно­временно с этими действиями банк рефинансировал задолженность «Ка­питал Груп» в размере 400 млн дол­ларов сроком примерно на пять лет, уточнил один из участников сделки. А «Система-Галс» (строительная «дочка» АФК «Система») фактически перешла под контроль ВТБ, который получил половину ее акций. Как заявил пред­ставитель банка Максим Лунев, все новые проекты этой компании посту­пают в ведение ВТБ.

Мертвый груз

Избавиться от доставшихся непрофиль­ных активов – самое простое решение для любого банка, но вряд ли реализу­емое в данный момент. «Сейчас, на мой взгляд, справедливая стоимость недви­жимости независимо от сегмента – треть от докризисной цены», – говорит президент компании «Открытие-Недви­жимость» Александр Вагин. Этой суммы явно недостаточно на покрытие займа, который выдавался по докризисным ценам. «Если есть возможность подо­ждать с продажей, я бы советовал ее от­ложить», – отметил в интервью журналу «РБК» эксперт по рынку недвижимости банка Nomura Питер Уаитт.

В связи с этим решение о сиюминут­ной продаже отходит на второй план. Но тут возникает другая проблема: бан­ки рискуют получить огромное коли­чество недостроя и сложных знаковых проектов. «Что с ними делать, было не до конца понятно и до кризиса», – при­знается представитель одного из бан­ков. Таким образом, чтобы вернуть хотя бы часть своих денег, банкиры вынуждены будут надеть строитель­ные каски и заняться приведением активов в товарный вид. «Наша ко­нечная цель – продажа проектов. Но, безусловно, перед этим придется их проинвестировать, чтобы получить в нынешних непростых условиях при­быль», – подчеркнул г-н Лунев.

Строить, чтобы продать

В сложившейся ситуации находятся же­лающие помочь банкам. Так, некоторые девелоперы согласны достраивать зало­говые объекты. «Мы изначально рабо­тали как fee-девелоперы и готовы вести проекты за вознаграждение», – расска­зал Александр Вагин. Он занят перего­ворами со всеми крупнейшими банка­ми, но пока ответная реакция, по его словам, скорее настороженная. Дело в том, что финансовая схема такого со­трудничества предполагает, что все рас­ходы на ведение проектов банк берет на себя. А застройщику достанется про­цент от суммы продажи объекта.

Большинство банкиров, получив­ших за долги недвижимость, сейчас размышляют, как лучше управлять «богатством», свалившимся на них. «Мы пока формируем стратегию рабо­ты с залоговыми активами, – уточнил Максим Лунев. – Не исключаю, что будет создано специальное подразде­ление под проекты в сфере недвижи­мости». В настоящее время существует компания «ВТБ-Девелопмент», но она управляет только активами в Санкт-Петербурге. По мнению Питера Уаитта, банку целесообразнее создать дочернюю структуру, на баланс которой пере­вести залоги. Именно так поступил Внешэкономбанк, учредив компанию «ВЭБ-инвест». Ей были переданы ак­тивы, доставшиеся Внешэкономбанку от банка «ГЛОБЭКС». По словам гене­рального директора «ВЭБ-инвеста» Александра Репринцева, это дейст­вительно лучший выход в подобной ситуации. «Но позволить себе такое смогут всего несколько крупнейших банков, располагающих свободными средствами», – добавляет Джон Форбс, партнер, руководитель группы по ока­занию услуг сектору недвижимости в странах Европы, Ближнего Востока и Африки PricewaterhouseCoopers.

В нынешних условиях финансовые институты умеют принимать и неор­динарные решения проблем кредито­вания. Например, строительная ком­пания «Мортон» до кризиса выпустила облигации под свои проекты, находя­щиеся на начальной стадии реализа­ции. Стройку завершить не успели, сроки выплат начали поджимать, а надежд на выручку в жестких кризис­ных условиях оставалось все мень­ше. И вот спасительный путь нашла УК «ЮграФинанс»: взамен обесценив­шихся облигаций создали ПИФ, куда в качестве активов были помещены все незавершенные «стройки». Заме­ститель гендиректора УК «ЮграФи­нанс» Наталья Дробященко отмечает, что застройщику пошли навстречу, по­скольку инвестор не видел смысла в банкротстве компании. «Правильнее, на наш взгляд, дать заемщику возмож­ность достроить объекты, так как вернуть деньги не само­цель – сегодня важнее получить доходность на вложенные средства. Ры­нок попросту умрет, если кредиторы начнут активно использовать свое право оферты и требовать сиюминутных погашений», – объяснила позицию ком­пании г-жа Дробященко. Сбербанк, еще один основной кредитор рынка недвижимости, уже переводит зало­говые проекты под управление ком­пании «Сбербанк Капитал». «У нас, в частности, находится в управлении торговая недвижимость, ранее принад­лежавшая группе «АЛПИ», – уточнил Ашот Хачатурянц. – Но банк не плани­рует становиться финансово-промыш­ленной группой. Наша главная зада­ча – обеспечить возвратность средств наших клиентов».

Без войны

Выбрать лучшее решение труд­но еще из-за того, что примеров для подражания почти нет. Западные фи­нансовые институты за всю историю последних кризисов ни разу не оказы­вались в подобной сложной ситуации. Не были готовы к ней и в России, от­мечает аналитик ЮниКредит Банка Евгений Ретюнский. Поэтому, по его мнению, большинство отечественных банков предпочтут все-таки создавать сторонние организации, передавать им объекты и таким образом избав­ляться от головной боли.

Лучшим выходом, полагает Евге­ний Ретюнский, станет компромисс между банком и девелопером. «Вой­на никому не нужна, и череда банк­ротств и изъятий активов не сулит банковским структурам ни высоких прибылей, ни скорой продажи полу­ченных объектов», – уверен он. По мнению советника председателя прав­ления УК «Альфа-Капитал» Салавата Халилова, целесообразно оставаться вместе с заемщиком, переживающим дефолт, так как это позволит сохра­нить команду, которая лучше других знакома с проектом. «Ведь на людях держатся административные контак­ты, инженерные и технологические компетенции», – считает он. Но чтобы снизить риски, «Альфа-Капитал» предлагает самому финансовому ин­ституту учредить distressed fund – спе­циальный фонд, который формально погасит задолженность перед банком и будет спонсировать залоговые объ­екты. Девелопер же продолжит вес­ти проекты, де-факто ему уже не при­надлежащие, и получит процент от их продажи.

Но пока немногие строительные корпорации готовы принять такие усло­вия. Большинство пытаются рефинан­сировать задолженности и сохранить свой бизнес. Немаловажной проблемой рынка недвижимости на сегодня явля­ется и то обстоятельство, что многие застройщики просто отрицают реаль­ность и рассчитывают на скорое возвращение привычных прибылей. «Девелоперы до последнего до­казывают свою платежеспособность и надеются на прибыли, верят в свои предыдущие стратегии. В этом случае я не исключаю, что банки через суд будут заставлять компании передавать проек­ты», – заключает Джон Форбс.

Арина Ковина

www.ua-banker.com