Финансовый экономический кризис меняет правила игры на рынке, расставляет новые приоритеты и заменяет одних игроков рынка другими, происходит передел собственности. Компании, в том числе и девелоперские, из-за многомиллионных кредитных заимствований попали в тяжелую зависимость от банковских структур.

 В условиях острой нехватки ликвидности ситуация для развития девелоперского бизнеса, мягко говоря, неблагополучная, на чем и наживаются сегодня некоторые недобросовестные банки.

В марте 2009 года Национальный антикоррупционный комитет опубликовал доклад «Незаконный захват собственности с участием банков в ситуации финансового кризиса», в котором подробно рассказывается о том, к каким ухищрениям прибегают банки, для того чтобы как бы легально завладеть собственностью своих клиентов. Причем механизмы, используемые для этого, носят как законный характер, так и «не очень». «Практически все типовые схемы захвата собственности с участием банков содержат такой элемент, как просроченная задолженность, – говорится в докладе. – Исходя из особенностей взаимоотношений кредитор – должник, просроченная задолженность является основанием для расторжения договора и обращения взыскания на обеспечение».

В рамках закона

Экономическая ситуация, к сожалению, лишила многие компании возможности вовремя погашать кредит, который, как правило, брался под залог недвижимого имущества. Согласно законодательству, если заемщик не выполняет своевременно свои обязанности по кредиту, банк имеет право требовать досрочного погашения кредита, а при его непредоставлении – обратить взыскание на заложенное имущество. Кроме того, не будем забывать, что недвижимость до кризиса, была порядком переоценена, и застройщики ожидали высокой доходности, о чем при запросе кредитования сообщали кредитору.

Но финансовый кризис умерил ожидания девелоперов, сократил спрос, и в итоге рыночная стоимость недвижимости упала. Гарантии банка по кредиту уменьшились, и он имеет право потребовать дополнительное обеспечение. Как рассказывает Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива», в большинстве случаев под кредит заложена вся имеющаяся недвижимость (особенно если она покупалась в кредит), поэтому предоставить дополнительное обеспечение невозможно.

«Соответственно, у банка возникает право на досрочное погашение кредита. Такая же ситуация возникает и при ухудшении финансового положения заемщика (серьезное падение оборотов и т.п.)». По его словам,  в указанных случаях банк может пойти навстречу заемщику и предоставить ему возможность реструктурировать долг, перекредитоваться в другом банке или найти другой компромисс. «Но это добрая воля банка, а не его обязанность. Кроме того, далеко не у всех банков есть возможность рассматривать подобного рода компромиссы.

 У маленьких и средних банков, активно увлекавшихся кредитованием, сейчас очень большие проблемы с ликвидностью. Они не имеют дополнительной финансовой подушки, позволяющей предоставить отсрочку или реструктуризацию», – отмечает эксперт.

Требуя досрочного погашения, банки действуют в рамках закона. Однако бывают и другие ситуации, когда, казалось бы, никаких проблем у компании с ликвидностью нет, но кредитор сам инициирует возникновение прецедента для досрочного истребования кредита, к примеру, путем создания препятствий к своевременному погашению кредита.

Добровольно-принудительно

«В случае если заемщик осуществляет добросовестно и регулярно погашение кредита, в текущем моменте банк может воспользоваться так называемыми полулегальными и нелегальными методами приведения заемщика в преддефолтное состояние», – предупреждает Игорь Николаенко, партнер юридической компании «Юков, Хренов и партнеры». В качестве примера эксперт приводит следующую схему.

Банк имеет право (если это прямо не запрещено условиями договора) уступить право требования к должнику третьему лицу. Новый кредитор может быть нерезидентом – офшором BVI (Британских Виргинских Островов) или, чаще всего, кипрской компанией. Для погашения долга новому кредитору должнику необходимо осуществлять платежи по новым банковским реквизитам, при этом корреспондирующим банком или банком, в котором у нового кредитора открыт счет, может выступать банк, выдавший кредит.

При этом банк может отказываться проводить платежи по счету заемщика, ссылаясь на ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» № 115-ФЗ. Либо сам новый кредитор будет уклоняться от получения сумм к погашению кредита, что создаст момент искусственно просроченной задолженности. По словам г-на Николаенко, банк, обладая обширной информацией о финансовой деятельности заемщика, может также вступить в сговор с его остальными кредиторами, в том числе с иными банками, которые начнут массированную атаку на должника по взысканию с него сумм просроченных задолженностей. 

«В свою очередь инициирование против должника судебных процессов (неважно, обоснованно или нет, главное – наличие принятого к производству дела в суде) может повлечь за собой расторжение кредитного договора или требование банка о «дозалоге» имущества или повышении процентной ставки по кредиту (при наличии условия в договоре) в счет обеспечения кредита в связи с потенциальным ухудшением имущественного положения должника», – отмечает юрист

.

Среди средств, используемых для создания искусственной  просроченной задолженности, эксперты называют инициирование проверок налоговых и других органов с целью дестабилизации деятельности заемщика, сговор с дебиторами и кредиторами заемщика, повышение процентной ставки по кредиту, наложение ареста на счет должника или иное блокирование денежных средств по надуманным основаниям.

Чтобы не попасть в лапы недобросовестных организаций, имеет смысл работать только с крупными и известными банками, которые финансово более устойчивы и не будут жертвовать своей репутацией ради сомнительной наживы.

ЛЮДМИЛА ВИНОГРАДОВА, ОЛЬГА ПЕТРОВА

www.ua-banker.com