Что за месяц до кризиса, что через пару месяцев после его начала от ряда специалистов на рынке недвижимости можно было услышать только одно: вожделенный квадратный метр меньше, чем на данный момент, стоить не будет.

Та же мантра о постепенном росте цен на рынке жилья слышна и весь нынешний год. Некоторые граждане, взявшиеся всерьез изучить ситуацию, стали приходить к выводам о том, что нельзя ориентироваться даже на цены, указанные в "Aviso" и на интернет-порталах: они не отражают действительность, т.к. завышены. Редакция iBanka решила понять реальную перспективу ипотечного рынка в столице и регионах. Мы взяли интервью у эксперта  компании MPP Consulting Павла Мельника.

Будет ли продолжаться падение цен на недвижимость в Киеве и по Украине? С чем в первую очередь может быть связано дальнейшее падение цены на недвижимость?

Падение цен будет продолжаться, причем еще более сильное, чем до этого. В первую очередь это связано с падением доходов населения и тенденцией отрицательного накопления средств. Фактически, начиная с 2006 года недвижимость, стала недоступна большинству населения. А вследствие превращения рынка в большую финансовую пирамиду, ситуация вышла из под контроля и ценовые показатели зашкалили все разумные пределы. Такая финансовая пирамида требовала постоянной подпитки, которую давала щедрая кредитная политика банков. Но с остановкой кредитования остановился и рост пирамиды. Последний год мы наблюдали стагнацию на рынке, вызванную резким изменением реальной платежеспособности, и все это время участники рынка пытались оживить его. Но отсутствие реального спроса, то есть спроса, подкрепленного достаточным количеством денег, не позволило что-либо изменить.

Можно долго спорить является ли недвижимость капиталом, или можно ли считать покупку квартиры инвестиций. Могу сказать одно: жилая недвижимость – это не капитал, а ее приобретение нельзя воспринимать как инвестицию. Самый большой спад на рынке произойдет именно тогда, когда большая часть людей пересмотрит свое отношение к вопросу ценности недвижимости и поймет ошибочность тех понятий, которые навязывались им в последние годы.

До какого предела может опуститься средняя цена на 1-комнатную квартиру в Киеве за год – полтора?

Цена на 1-комнатную квартиру в Киеве будет стремиться к отметке 10 тыс. долларов. Это как раз та сумма, которую в состоянии накопить за 5 лет семья из трех человек при двоих работающих, при этом данная семья не должна отказывать себе в самых необходимых вещах. В таком случае при уровне накоплений в 20% от ежемесячного дохода семья со среднестатистическим уровнем доходов сможет накопить сумму от 9 до 12 тысяч долларов. Именно в данном ценовом сегменте и будет наблюдаться реальный спрос в следующие 3 года.

Зависит ли эта цена, а также цены на квартиры в целом от колебания курса гривны?

Учитывая специфику нашего ценообразования, доллар стал индикативной единицей, которая используется для определения большинства ценовых показателей в экономике. Особенно широко долларовый эквивалент применяется при расчетах цен на достаточно дорогие товары, как то квартиры или автомобили. Поэтому, если предположить, что ситуация на мировых рынках кардинально не изменится, цена в долларах на недвижимость не будет зависеть от курса гривны.

Сократит ли очередное падение цен на недвижимость число желающих её продать?

Желающих продать недвижимость будет только больше, поскольку в ближайшее время основное количество предложений на рынке будет составлять залоговое имущество, выставленное на продажу, либо реализация недвижимости владельцем под прессингом банков и организаций по возврату долгов.

Уйдет из продажи только та недвижимость, которая приобреталась не за кредитные деньги, и если у владельца нет срочной необходимости в ее продаже. Но таких квартир и домов крайне мало, поскольку основная часть все же покупалась в кредит, либо выступала в качестве залогового имущества при выдаче других типов кредитов.

Есть ли надежда, что возрождение ипотечного кредитования в ближайшие пару-тройку лет возродит рынок недвижимости, не дав ценам рухнуть снова?

Рынок недвижимости начнет расти не раньше, чем начнет восстанавливаться экономика, а это произойдет лет так через пять. Сейчас мы находимся только в первой фазе спада. Возможно «дно» текущего кризиса мы увидим в 2010 или 2011 году, и только к 2015 году, когда экономика начнет приближаться к докризисным уровням, можно будет говорить о восстановлении полноценного кредитования недвижимости. Скорее всего к тому времени ипотека как таковая претерпит существенные изменения и, соответственно, условия (а возможно и источники кредитования) будут совсем не те, к которым мы привыкли до этого.

Какова максимальная часть дохода средней украинской семьи с ребенком, которую та реально в состоянии ежемесячно вкладывать на выплаты по ипотеке?

Исходя из текущей ситуации, семья при двоих работающих сможет тратить на оплату ипотеки в около 20%. Если есть возможность тратить на ипотеку 30% и более от дохода, то тогда такая семья относится к категории достаточно обеспеченных. В целом, ипотека в 2010 году будет доступна среднему классу только в случае существенного снижения цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Ориентиром для начала хотя бы минимального ипотечного кредитования надо выбирать не временной промежуток, а уровень цены. Сейчас можно сказать, что ипотека, да и рынок в целом, сдвинутся с места при достижении цены в 10 тысяч долларов за 1-комнатную квартиру в Киеве на вторичном рынке.

Может ли в связи с падением доходов населения и отсутствием легких кредитов появиться альтернативный, конкурентный по отношению к многоэтажкам рынок новостроев? Домики эконом-класса, что-нибудь еще?

Дома эконом-класса появятся в любом случае, потому что здесь работает закон рынка - на любой спрос обязано появится предложение. Рынок будет не готов платить даже ту сниженную цену, которая есть сегодня. Потребителям нужно кардинальное снижение. Сейчас потребитель достаточно скурпулезно считает свои доходы и накопления, и предпочтет либо выбрать эконом-вариант по очень низкой цене, либо отложить покупку. Компании строительного рынка, которые захотят остаться на плаву, вынуждены будут предложить именно ту цену и тот товар, которые будут востребованы.

Как для банков будет наиболее разумно поступить с пока еще проблемными должниками, чтобы те окончательно не стали "безнадежными"?

С целью снижения рисков невозвратов банкам стоит пересмотреть сроки ипотеки, а также процентные ставки в сторону уменьшения. При идеалистическом варианте им нужно перевести все ипотечные кредиты в гривну и зафиксировать процентную ставку на весь следующий год. Это позволит заемщикам рассчитать свой бюджет расходов и в большинстве случаев не допустить просрочки платежей, либо неоплаты кредита.

www.ua-banker.com