Покупка квартиры в кредит в условиях высоких процентных ставок вызывает большие сомнения. Такое мнение вполне оправданно, ведь покупая квартиру в ипотеку заёмщик выплачивает в виде процентов приблизительно стоимость покупаемой квартиры. Однако, если сравнить покупку в кредит и аренду, то можно убедиться, что покупка в кредит выгоднее даже с учетом огромных процентов. За двадцать лет арендатор заплатит больше чем стоимость квартиры с процентами и ремонт в ней. И это не чьё-то субъективное мнение, а математический расчёт на основании сегодняшних реалий.   

В последнее время все больше людей отдают предпочтение аренде квартиры перед покупкой. Они объясняют это возможностью быть более мобильным и проще переезжать в другой город или район, как следствие меньше времени тратить на дорогу до работы.  

А некоторые представители креативного класса и вовсе проводят жизнь путешествуя по различным странам или уезжая на часть времени года в более приятные климатические условия. Современные технологии предоставляют все большему количеству возможность работать удаленно и количество таких профессий постоянно растет. Однако задачей данного материала является оценить исключительно финансовую выгоду от того или иного варианта. Тем более, что квартира может являться источником пассивного дохода.

Вводные данные.

Необходимо учитывать, что для разных размеров квартир экономическая привлекательность будет отличаться. Для удобства рассмотрим на примере самой востребованной для покупки и аренды 1- комнатной квартиры.    

Стоимость покупки и ремонта двух однокомнатных квартир площадью 40 кв. м и  трехкомнатной площадью 80 кв.м может отличаться на сумму около 5 тыс. долларов (или около 5%) в пользу трешки. Это связанно с большими затратами на оборудование кухни и санузлов. В то время как доход от аренды 2-х однушек будет более чем на 30% больше по сравнению с доходом от 3-х комнатной квартиры. Более детально эта тема будет рассмотрена в следующем материале о инвестициях в недвижимость для пассивного дохода.

Естественно, немаловажное значение, определяющее стоимость как аренды так и покупки, играет расположение. Чем ближе к центру тем дороже. Учитывая, что для большинства покупателей/арендаторов фактор стоимости имеет не последнее значение, то при расчёте будем рассматривать однокомнатные квартиры в спальных районах Киева.

Также стоит учитывать, что в последнее время застройщики для поддержания падающего спроса предлагают не только рассрочки, но кредитные программы с банками партнерами, хотя стоимость кредитных средств все еще очень высока. Помимо этого в новостройках недвижимость, как правило, в будущем будет более ликвидной чем в старом жилом фонде. А обжитые и хорошие ЖК (жилые комплексы) зачастую стоят дороже «новостроя», что вполне логично, учитывая отсутствие повальных ремонтных работ. Поэтому  для сравнения по ипотечным программам будем брать жилье в новостройках. Учитывая огромные объемы строительства в последние несколько лет и падающих спрос, можно приобрести квартиру в новостройке в заданном доме или находящемся на завершающих этапах готовности или сдачи.

Сколько стоит аренда?

По материалам Domik.ua в среднем по Киеву стоимость аренды однокомнатных квартир в многоквартирных домах составляет 10 939 грн в месяц, по данным за август 2018 года. С целью расширения выбора квартир для покупки, для сравнения будем использовать стоимость аренды на уровне 8000 грн. в месяц. 

Сколько нужно средств для покупки квартиры в кредит?

Рассмотрим на примере однокомнатной квартиры площадью 39 м.кв в ЖК "Обериг-2" и реальной кредитной программы с банком партнером.   Особенностью программы является сниженные процентные ставки на первые 5 лет.

По данному объекту планируемый срок ввода в эксплуатацию конец этого года. Однако, часто бывают задержки со вводом в эксплуатацию, что связанно не только с застройщиком, но и с контролирующими органами. Еще одним немаловажным фактором о котором нельзя забывать, это время года когда вводится объект в эксплуатацию. В случае если это осень или зима, то как правило передача квартир собственникам для проведения ремонтных работ осуществляется только весной. Объяснение такому смещению сроков простое – пока в доме нет достаточно жильцов, то и подключать его к отоплению нецелесообразно. Да и многие покупатели предпочитают проводить ремонтные работы в теплое время года, чтобы не платить за отопление. А раз в доме нет отопления, то и осуществлять подачу холодной воды нельзя по причине риска разрыва труб при минусовых температурах. Учитывая все выше изложенное будем учитывать, что реальная дата начала ремонтных работ будет позднее заявленного срока ввода в эксплуатацию на 6 месяцев в течении которых необходимо будет выплачивать кредит и арендовать квартиру.

Ремонт.

Как видно на картинке, первоначальные платежи составляют 393 тыс. грн., включая расходы на оформление кредита и прав на квартиру. Однако стоит учитывать, что еще необходимо сделать ремонт. По мнению экспертов, стоимость скромного ремонта, мебели и техники в квартирах, предлагаемых для аренды в нижнем ценовом сегменте, составит около 300 дол/м2. В данном случае не учитывались квартиры с ремонтами времен СССР. Также надо помнить, что на время ремонта и обустройства квартиры необходимо выплачивать кредит и арендовать жилье.

Итак, чтобы сменить арендованную квартиру на собственную, пусть и в ипотеке, необходимо потратить:

Первые платежи – 393 тыс. грн.

Ремонт и обустройство – 328 тыс. грн.

Выплата кредита до завершения ремонта – 60 тыс. грн.

Итого  781 тыс. грн.

Арендатор в выигрыше?  

У того кто отдает предпочтение аренде перед покупкой, есть 781 тыс. грн., которые можно положить на депозит. Если учитывать что депозит по надежности должен быть сопоставим с вложениями в недвижимость, то это валютный депозит. Средние ставки по валютным депозитам в стабильных банкам примем за 4% годовых. Но не забудем вычесть налоги, что составит приблизительно 15%. Итого получаем 3,4 % годовых.

Таким образом, арендатор сможет получать доход 26,5 тыс. грн. в год. В то время как покупатель только будет заканчивать ремонт. Но начиная уже со второго года, покупатель будет платить меньше по кредиту, чем арендатор за аренду квартиры. Так выплаты по кредиту в год с учетом страховки составят 61 тыс. грн., что на 35  тыс. грн. меньше чем аренда квартиры 96 тыс. грн. (по 8 тыс. месяц).  А за весь срок кредита покупатель квартиры выплатит меньше чем арендатор на 239,5 тыс. грн. (смотри таблицу)

А основным преимуществом будет наличие квартиры в собственности у покупателя!

www.ua-banker.com