Согласно запланированным срокам сдачи жилищных объектов государственной комиссии, в период с 2010 по 2012 год в Москве будет строиться только 16 новых домов. Это означает сокращение более чем в 10 раз в сравнении с докризисным временем. Сегодня в столице продается 4,2 тыс. квартир, из них только менее половины относятся к эконом-классу. Жилье заканчивается, говорят эксперты, но и о реанимации спроса говорить не приходится.

К началу летнего сезона, согласно отчетности риелторских агентств Москвы, рынок демонстрирует «некоторые признаки оживления». Крупнейшие игроки - МИАН, «Инком», «Пересвет-инвест», агенство Doki – утверждают, что по сравнению с декабрем прошлого года число обращений клиентов, заинтересованных в покупке жилья, выросло в 2–2,5 раза. Однако, обращения – это еще не сделки, роста которых не фиксирует никто.

«Еще год назад подобная информация неизбежно вызвала бы волну психоза на рынке, который все докризисное время стремительно наполнялся слухами, что цены на недвижимость будут бурно расти, - говорит ВЗГЛЯДу аналитик компании Kaiser & Partner’s Олег Ромашевский. – Сегодня риелторы вынуждены «подстегивать» потенциальных покупателей, спрос которых упал за полгода более чем в 5 раз».

За последние четыре месяца квадратный метр на вторичном рынке подешевел примерно на 15–18% в долларах, а за последнюю неделю он обесценился в среднем еще на 2%. Скидки на новостройки достигли 40%. Как отмечают продавцы столичного жилья, особенно агрессивно стали демпинговать некоторые крупные застройщики в бизнес- и элитном сегментах.

Но такое положение не может и не будет вечным, говорят строители. Расчет их прост: себестоимость новостроек бизнес-класса составляет порядка 100-115 тыс. рублей за метр. Сегодня «квадрат» продается в среднем по 130–170 тыс. рублей. То есть дальнейшее снижение цены более чем на 25-30% приведет к прямым убыткам застройщиков, на которые они никогда не пойдут. Доказательство тому – отказ ряда крупных компаний продавать дома высокой степени готовности правительству Москвы по ценам, которые ниже не только рынка, но и затрат на 15-20%.

«На сегодняшний день нет ясности с теми тысячами квадратных метров жилья, которые мэрия столицы выкупила в конце прошлого года у девелоперов, - сказал ВЗГЛЯДу гендиректор компании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Если квартиры будут отданы очередникам – это одно дело, но если их решат выбросить на рынок ради спасения кризисного бюджета, то этот шаг просто взорвет рынок, и цены рухнут в одночасье».

Согласно данным компании Kirsanova Realty, сегодня активнее, чем месяц-два назад стали продаваться объекты, на которые цена снижена примерно в 1,5-2 раза. Сейчас в этом сегменте самый «ходовой» бюджет от 1 до 1,5 млн долларов. Квартиры на «золотой миле» в районе метро Крапоткинская продаются за 10–12 тыс. долларов за метр вместо прежних 17–25 тысяч. Если в прошлом году несколько пентхаусов в Зачатьевском переулке выставлялись по 70 тыс. долларов за метр, то в конце мая они были проданы с 50%- ной скидкой.

«В среднем цены снизились на 30%, но на отдельные объекты скидки действительно достигают 50%, - подтверждают в компании Mayfair Properties. - Например, стометровая квартира в жилом комплексе на Якиманке в прошлом году стоила 18 тыс. долларов за метр, а сейчас цена снизилась до 9 тысяч». По мнению некоторых экспертов столичного рынка, всех сегодняшних покупателей можно условно разделить на 3 группы. В первую – самую обеспеченную – входят чиновники и топ-менеджеры крупных банков и корпораций. Вторая группа – это инвесторы, те, кто имел накопления до кризиса и сегодня решил вложиться в недвижимость. Третья группа покупателей – это те, кто решил воспользоваться демпингом и улучшить свои жилищные условия за счет альтернативных сделок.

Большинство участников рынка, опрошенных газетой ВЗГЛЯД, говорят, что сегодняшняя активность на рынке довольно условна и продлится не более месяца – до «спящего сезона», июля-августа, когда и в лучшие времена сделки купли-продажи были единичными. Прогноз пессимистичен – осенью произойдет новый обвал цен. В лучшем случае жилье потеряет еще 5-10%, при худшем сценарии – более 15%. Фактически, мало кто из аналитиков сомневается в том, что к годовщине начала кризиса квартиры и дома в столичном регионе потеряют менее 50% своей стоимости.

Впрочем, говорят аналитики, предусмотреть все возможные сценарии на рынке недвижимости не представляется возможным, т.к. пока остается неясной общая экономическая и финансовая ситуация в стране и мире. В «плюс» рынку недвижимости идет то, что уже сегодня отмечается сокращение предложения, в целом, и по новостройкам, в особенности. «Рассчитать, как сокращение предложения будет накладываться на «мертвый» спрос и что будет идти с опережением сегодня – это не под силам никому, - говорит ВЗГЛЯДу директор компании «Агентство инвестиций и технологий» Виталий Орехов. – Согласно расчетам, в первые месяцы кризиса на рынок было выведено на 30-40% квартир больше, чем до него. К осени их количество упадет до докризисного, а новостроек к тому времени практически не останется. Соответственно, стабилизируются и цены».

Сокращение предложения и отсутствие ажиотажа на покупки жилья подтверждается и статистикой аренды. Ставки снизились с начала года не так уж существенно - на 10–20% в зависимости от категории квартир. Но сегодня падение прекратилось, говорят риелторы. «Если нет возможности купить, но есть достаточный доход, то аренда процветает, поэтому доходы от сдачи квартир и домов можно считать защищенными от инфляции, - считает директор московского агентства недвижимости Любовь Тихомирова. – Не исключено, что уже осенью ситуация с арендой может вернуться к докризисному уровню».

Продолжает дешеветь и загородная недвижимость. Причем, как считают аналитики, ситуация в Подмосковье сложнее, так как предложение многократно превышает спрос - сегодня на одного покупателя приходится, как минимум, 7-8 предложений. Сделок в сравнении с прошлым годом стало в 5-7 раз меньше. Стоимость домовладений упала с начала года на 25-55% в зависимости от категории дома, престижности направления и удаленности от МКАД.

Лидер цен прежний - Рублево-Успенское шоссе. Средняя цена объекта на Рублевке составляет сейчас 98,6 млн. рублей, что в 3 раза превышает среднее домовладение на Новорижском или Киевском направлении и в 10 раз выше домов на Симферопольском шоссе. Средняя стоимость домов в пределах 30 километровой зоны от Москвы составляет около 40 млн. рублей, за пределами 70-километровой зоны - 10 млн. Согласно данным риелторов Подмосковья, самые дорогие дома на Рублевке сегодня можно приобрести с дисконтом в 40-50% от докризисной цены. На остальных направлениях такого обвала не было и не прогнозируется.
Ольга Мостовая