Страна стоит на пороге дефолта, валютный поток, некогда врывающийся на просторы зоны “ua” зачах до ручейка редких поступлений, лучшие банки награждаются рейтингом CCC+ (за неимением более низких оценок), а риелторы бредят “ажиотажным спросом” и скорым выздоровлением рынка, вопреки мыслимым и немыслимым законам капитализма. При этом они не забывают похвалить собственный профессионализм и найти виноватых.

ПР стал механизмом создания виртуальной реальности

“С начала 2009 года в Украине будет наблюдаться ажиотажный спрос на недвижимость”. Это фраза из утопического романа? Из продолжения “Аэлиты”? Нет, об этом можно прочитать в проекте резолюции Городского антикризисного круглого стола участников рынка недвижимости (риелторов, застройщиков и банков) «Харьковская недвижимость: итоги, выводы и перспективы развития»

Риелторы часто в разговорах аппелируют к таким понятиям как “спрос”, “себестоимость”, “рынок”, фактически не ориентируясь в них. Можно например услышать такой постулат: “Каким бы ни был спрос и состояние рынка цена на недвижимость никогда не будет ниже себестоимости“. Это дурь, которую говорят люди с пророческим проблеском в глазах. Совсем недавно в некоторых городах страны можно было купить трехкомнатную квартиру за пару тысяч долларов, что явно ниже “себестоимости”, однако тогда этот святой постулат никого не волновал - он понадобился только тогда, когда недвижимость стала падать все ниже и ниже: понадобились обоснования для того, чтобы внушить клиентам легенду о неком абсолютном минимуме, ниже которого цены уже не упадут. Такой минимум есть, но это - 0 долларов за квадратный метр - все определяется финансовым состоянием страны и той особой ролью, которую играет недвижимость в экономике - намертво завязанной на спекулятивные пузыри фондовых рынков, кредитов и дутых активов.

Примечательно, что риелторы нашли виноватых в кризисе или по крайней мере тех, кому обвал стал выгоден. Эта попытка заслуживает внимания, поскольку ранее на столь смелые предположения никто не отваживался. Итак, по мнению вице-президента гильдии украинских риелторов от обвала цен на хатынки выиграли…

Жесткая правда

Обвал цен на недвижимость - это просто реальность. Реальность нужно принимать каждый день, как таблетки. Вызвана она была бегством инвестиций, т.е. денег вложенных с целью спекуляции. Как только мировая конъюнктура изменилась обнажилась и чистая правда о недвижимости - ее стоимость определяется тем, сколько лохов можно еще привлечь в эту пирамиду. Как только вложения иссякли и наметился противоток стоимость недвижимости (а не затраченные на нее деньги!) стали стремительно приближаться к стоимости акций МММ. Внутренний спрос (платежеспособный!) не может существенно выровнять цену, поэтому цена на недвижимость падает. Гарантированная внутренняя поддержка квадратного метра? 0 долларов, хотя конечно это маловероятный сценарий.

Риелтеры пестуют слухи, о том, что обвал цен на недвижимость будет прекращен, как только будут разморожены депозиты. Рассмотрим ситуацию, не прибегая к цифрам - данная модель в них не нуждается. Пусть единовременно будут высвобождены депозиты, в результате чего на руках у среднего класса окажутся “дикие деньги”. Вложение их в недвижимость моментально приведет к росту цен на нее. А потом депозиты кончаться - ведь это были конечные деньги. И возврата спроса ожидать не следует - поскольку еще одних депозитов у вкладчиков нет. В результате покупатели квартир окажутся владельцами вновь дешевеющих активов. Отличный способ убить свои деньги! Как только получите депозиты - покупайте квартиры. Но продавайте через месяц, иначе вас ждет разорение.

Секрет резких колебания спроса

Интересной особенностью последних месяцев служат дикие отчеты и дикая аналитика. Стоит отметить, что отчеты отражают реальность, а аналитика строится на статистически недостоверных данных. И все дело здесь в спорадичности сделок.

В отчетный период продается слишком мало объектов. Например, за неделю в городе N продается одна квартира по такой-то цене. На следующей неделе продаются три квартиры по чуть большей или чуть меньшей цене. И вот уже СМИ полнятся заголовками “Рынок недвижимости ожил! Продажи выросли в три раза!”. Нет, никто не ожил. Ничто не выросло. Просто в современной ситуации как понятие “продаж”, так и понятие “цены” сильно размыто моментальной конъюнктурой конкретных покупателей и продавцов - а этого недостаточно для формирования надежной отчетности. Вот это и есть, пожалуй самый точный прогноз и самый точный диагноз рынка: “вскрытие покажет”.

ua-banker.com.ua