Пузырь на рынке недвижимости может привести экономику Дубаи к дефолту Обращение правительства одного из крупнейших эмиратов ОАЭ – Дубая – к кредиторам с просьбой заморозить на шесть месяцев, до 30 мая, выплату по долгам инвестфонда Dubai World и его девелоперской «дочки» Nakheel обрушило мировые фондовые рынки. Впрочем, есть шанс, что богатый нефтью эмират найдет средства и ситуация не дойдет до критической точки. Нынешние владельцы недвижимости на берегу Персидского залива и вовсе могут не беспокоиться: спасать эти инвестиции уже поздно.

В случае негативного развития событий, которое аналитики пока оценивают как маловероятное, речь пойдет о крупнейшем со времен Аргентины в 2001 году суверенном дефолте. Дубай, один из самых благополучных и богатых нефтью эмиратов в составе ОАЭ, накопил долг в размере $80 млрд, из которых на Dubai World, крупнейшую государственную компанию эмирата, приходится $59 млрд.

Причиной финансовых проблем Dubai World стал крах на рынке недвижимости: по данным Global Property Guide, цены на недвижимость в ОАЭ за год упали на 48,1%. Амбициозный проект Dubai World по созданию элитного курорта на насыпных искусственных Пальмовых островах в Персидском заливе пришлось закрыть.

«Проект «Мир» (Dubai World) теперь и вовсе не выглядит как мир, – пишет британская газета Times. – Только у одного острова есть хозяин – Мухаммед бин Рашид аль Мактум, правитель Дубая и премьер-министр ОАЭ, который следит за ним, а остальные острова выглядят как куча навоза».

Острова приобретали не только миллионеры и звезды. Большинство из них – обыкновенные инвесторы, реально пожелавшие купить недвижимость, на которой уже 100 раз успели заработать спекулянты. Многие из них сейчас переживают не самые лучшие времена. А инвестор Джон О'Долан, купивший насыпной остров Ирландия за $38 млн, и вовсе покончил жизнь самоубийством в начале этого года.

Страна вечного риска

«Дубайский рынок недвижимости был высокорисковым и без всякого кризиса. Он был построен на стратегии real estate option trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самòй недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов)», – говорит Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, серьезно изучивший рискованные рынки недвижимости в разных частях света.

Английские футболисты пострадали от "Пальмы"

Как сообщает британская газета The Times, звезды английской премьер-лиги:Дэвид Бэкхэм, Майкл Оуэн, Дэвид Джеймс, Джо Коул, Энди Коул и Кирон Дайер в 2000 году приобрели по астрономическим цена виллы на рукотворном архипелаге островов Palm Jumeirah. Чуть позже к ним присоединилась голливудская пара Анджелина Джоли и Брэд Питт.

Однако теперь их инвестиции не просто обесценились, но и оказались под угрозой после того, как компания-застройщик Nakheel и ее государственные владельцы запросили у своих кредиторов отсрочки по выплатам задолженности.

Во время спрыгнуть с несущегося навстречу банкротству поезду успел только игрок Челси Джо Коул. Прошлым летом он продал свое недостроенное поместье в Дубае за $3,5 млн


По словам эксперта, обычные инвесторы думали, что вкладываются в недвижимость, а им продавали опционы на недвижимость (контракты) – финансовый инструмент, по своей динамике ничего общего не имеющий с самой недвижимостью. Тут можно провести аналогию с другим финансовым инструментом – фьючерсом на нефть. Трейдеру, купившему фьючерс на 1 тыс. баррелей нефти, нефть для перепродажи не нужна.

На таких рынках обычно проигрывает последний в цепочке инвестор. В случае с недвижимостью в Дубаях – это тот инвестор, которому достаются ключи от объекта.

«Сама недвижимость в тех объемах, в которых она строилась, была не нужна Дубаю. Конечно, население Дубая росло, но не в пропорциях, способных поглотить все объекты. Чтобы заполнить все построенные и строящиеся в Дубае квадратные метры, потребовалось бы переселить на них половину населения планеты Земля», – отмечает Индриксонс.

Как зарабатывали на Дубае

Инвестор приобретал контракт на покупку объекта на стадии строительства. Стоимость такого контракта могла доходить до 10% стоимости объекта, то есть за объект стомостью 100 тыс. евро первый инвестор выкладывал только 10 тыс. евро. Спустя несколько месяцев после того, как цены на рынке подрастали (предположим, на 5% за полгода), инвестор перепродавал свой контракт исходя уже из новой цены объекта в 105 тыс. евро. Стоимость контракта дорожала на ту же сумму, на которую дорожал сам объект, так что инвестор после перепродажи получал чистыми 15 тыс. Итого прибыль – 5 тыс. евро, или 50% на проинвестированные 10 тыс. евро, или 100% годовых.

Проведя за последние полгода более 50 семинаров, просвещенных вопросам инвестирования в недвижимость, Индриксонс часто задавал своей аудитории два простых вопроса: кто хотел бы переехать жить в Дубай, если бы ему бесплатно дали там квартиру, и кто – вложиться в тамошнюю недвижимость. Желающие перебраться в Дубай находились редко, а вот призыв инвестировать в рынок жилья эмирата вызывал неумеренный энтузиазм.

«А на вопрос, кто хотел бы заработать на рынке Дубая, сразу поднимается лес рук. И такая тенденция прослеживается по всему миру», – констатирует Индриксонс.

Апокалипсис откладывается

Впрочем, риэлторы, продающие недвижимость в Эмиратах, продолжают сохранять уверенность, что рынок еще вырастет и дальше ценам падать некуда.

«Никакого апокалипсиса на этом стабильном рынке ждать не нужно. Цены в Дубае за 2007 год поднялись в среднем на 40–50%, ни в одной стране мира рынок не давал 50–70% роста ежегодно. Так что кризис здесь ни при чем, просто рынку необходима передышка и определенная стабилизация», – замечает Марина Голомедова, вице-президент концерна Start-CBS, входящего в состав международной группы компаний IFA Hotels & Resorts.

По мнению Голомедовой, в Дубае налицо дефицит предложения. В кризис большинство строящихся объектов было заморожено. К этому добавится отсутствие новых жилых проектов на побережье, поскольку они будут в этом году отложены на неопределенный срок.

«А уж 1—1,5 тыс. клиентов с различных международных рынков даже в кризис обязательно появятся», – прогнозирует Голомедова.

Конец спекуляциям

В октябре власти Дубая приняли закон, согласно которому инвесторы не могут выходить из сделок без решения суда. Только представленные суду доказательства чрезвычайных неблагоприятных финансовых обстоятельств могут служить основанием для прекращения контракта. "Этот шаг, по сути, является искусственным сдерживанием рынка. Рынок продолжал бы свое вертикальное падение гораздо быстрей, если бы такой закон не был введен. Очевидно, что такой закон был необходим и раньше, ведь во всех цивилизованных странах рынки недвижимости контролируются государством, и спекуляции с контрактами находятся под запретом", – считает Индриксонс.

По мнению Алексея Свиридова, руководителя проекта DubaiProperty.Ru, рост на рынке недвижимости Дубая начнется в середине 2010 года, несмотря на проблемы Dubai World. Спрос на готовое жилье на первой линии никуда не исчез, цены на него снизились до $3 тыс. «Рынок очистился, рискованные проекты сгорели в середине 2008 года, стало гораздо спокойнее, это больше не рынок спекулянтов. Сейчас покупки на нем совершают люди, которые охотно используют местное жилье для сезонного проживания», – говорит Свиридов.

Что касается европейцев, то, по мнению Свиридова, они сейчас покупают жилье в Абу-Даби. В этом эмирате не собираются повторять ошибок соседей, и схема по покупке строящегося жилья выглядит вполне жизнеспособно: 30% вкладывается на стадии котлована, а 70% – после окончания строительства.

Объединенные казахстанские эмираты
Аналитики не спешат пророчить вторую волну мирового кризиса, которая может зародиться в Персидском заливе. «Дубай – очень богатый нефтью эмират: на него приходится 8% мировых запасов черного золота», – напоминает замруководителя аналитического отдела ИФК "Метрополь" Марк Рубинштейн. Поэтому ничего страшного для мировой экономики, скорее всего, не произойдет: правительство наверняка поможет компании Dubai World расплатиться с долгами, считает аналитик. Основные риски в этой ситуации несут крупные английские и швейцарские банки, которые были основными кредиторами Dubai World. Среди них – Bank of Scotland, UBS и другие.

Нервные рынки

Опасения инвесторов, связанные с возможностью дефолта Dubai World, привели к падению мировых фондовых рынков. К вечеру четверга (19.46 по Москве) европейский Dow Jones Stoxx 600 потерял 3,2%, а Shanghai Composite Index – 3,6%, что стало крупнейшим падением за последние три месяца (американские торговые площадки были закрыты: в США отмечается День благодарения). Российский РТС в течение основной торговой сессии упал на 4,25%, до уровня 1366,85. На ММВБ падение составило 3,29%, до 1268,92 пункта.

Аналитик ИК "КапиталЪ" Федор Наумов проводит параллель между ситуацией в Дубае и тем положением, в каком ранее оказался Казахстан. «Экономики обеих стран основаны на нефти, и обе считались очень перспективными, – напоминает Наумов. – Но казахстанский миф закончился дефолтом четырех крупнейших банков страны, и государству для спасения экономики пришлось вложить значительные средства». Эмират Дубай тоже считался тихой гаванью: стабильность Эмиратов совсем недавно признавалась даже в США, американские банкиры верили, что деньги арабских инвесторов спасут их экономику. Но теперь оказалось, что у них самих в портфелях было много рискованных активов.

Хотя беспокоиться пока рано, в то же время, как учит опыт, корпоративные дефолты могут привести к серьезным последствиям на рынках, отмечает эксперт: за плохими новостями, как правило, следует негативная реакция.

www.ua-banker.com